Factures, paiements et impôts pour la location saisonnière (alojamento local)

Dans un appartement ou une maison, l’alojamento local utilise le CAE 55201, « Alojamento mobilado para turistas ». Le code est le même dans la CAE-Rev.4, en vigueur depuis 2025, et dans la CAE-Rev.3.

Dans la CAE-Rev.4, les maisons d’hôtes (estabelecimentos de hospedagem) ont le 55204, et les auberges de jeunesse le 55205.

Oui, sauf exonération : les séjours portent l’IVA à 6 % sur le continent. Si vous avez facturé jusqu’à 15 000 € l’année précédente, ou prévoyez ce montant l’année où vous démarrez, vous pouvez facturer sans IVA ; l’IVA de vos achats, comme le ménage ou les meubles, reste alors un coût.

Sur le continent, 6 % sur le prix du séjour, petit-déjeuner compris s’il n’est pas facturé à part. Les frais de ménage facturés avec le séjour sont aussi à 6 %, selon l’AT. Aux Açores et à Madère, les régions fixent leurs propres taux, plus bas.

Dans FIZ, chaque ligne de la facture a son propre taux d’IVA.

L’alojamento local est un revenu de catégorie B. En régime simplifié, 35 % de ce que vous facturez pour un appartement ou une maison comptent, 50 % dans une zone de restriction (área de contenção) fixée par la mairie et 15 % pour des chambres ou une maison d’hôtes (estabelecimento de hospedagem). Avec 20 000 € de séjours dans un appartement, l’IRS se calcule sur 7 000 €.

Avec le coefficient de 35 %, vos dépenses professionnelles doivent atteindre 15 % de votre chiffre d’affaires. Comptent les factures professionnelles sur e‑Fatura, un montant fixe déjà prévu par la loi et 4 % de la valeur fiscale (valor patrimonial tributário) du logement, s’il vous appartient. Si le total est inférieur à 15 %, la différence s’ajoute au revenu imposable ; FIZ indique combien il reste.

L’année d’ouverture de l’activité, le coefficient de 35 % baisse de 50 %, et l’année suivante de 25 %, si vous ne percevez ni salaire ni pension ces années-là et n’avez cessé aucune activité dans les cinq années précédentes.

Oui. Chaque séjour a sa facture, émise au client, aussi quand la réservation et le paiement passent par Airbnb ou Booking. La commission est une autre facture, que la plateforme vous adresse.

Dans FIZ, vous émettez la facture de chaque séjour, et la facture de commission rejoint vos dépenses quand vous la transférez par e‑mail ou la téléversez en PDF.

Dans un appartement ou une maison, l’alojamento local est hors de la Seg. Social. Si c’est votre seul revenu d’indépendant, vous êtes hors du régime ; avec une autre activité indépendante, vous cotisez seulement sur les revenus de celle-ci.

Pour des chambres ou une maison d’hôtes (estabelecimento de hospedagem), la Seg. Social compte 20 % de votre chiffre d’affaires, et la base mensuelle est un tiers de ce montant du trimestre. Le taux est de 21,4 % pour les trabalhadores independentes et de 25,2 % pour les empresários em nome individual.

Le CAE, l’IVA et les règles de facturation restent les mêmes. La société paie l’IRC sur son bénéfice et tient une comptabilité complète (contabilidade organizada), avec un comptable certifié ; dans le régime simplifié de l’IRC, 35 % des séjours dans un appartement ou une maison comptent. Avec FIZ Max, le comptable certifié de la société confirme la déclaration d’IVA en un clic et FIZ la dépose auprès de l’AT.