Question 1

Qual o CAE para alojamento local?

Accepted Answer

Num apartamento ou numa moradia, o alojamento local usa o CAE 55201, «Alojamento mobilado para turistas». O código é o mesmo na CAE-Rev.4, em vigor desde 2025, e na CAE-Rev.3.
Na CAE-Rev.4, os estabelecimentos de hospedagem têm o 55204, e os hostels o 55205.

Question 2

Como se regista um alojamento local?

Accepted Answer

Antes de começar, o alojamento é registado no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), por comunicação prévia à câmara municipal no Balcão Único Eletrónico. O número de registo aparece nos anúncios, e o titular mantém um seguro de responsabilidade civil.

Decreto-Lei 128/2014, art. 5.º, 13.º‑A e 17.º (Abre numa nova janela)

Question 3

Alojamento local paga IVA?

Accepted Answer

Sim, se não tiver a isenção: as estadias levam IVA a 6% no continente. Quem faturou até 15.000 € no ano anterior, ou prevê esse valor no ano em que começa, pode faturar sem IVA; nesse caso, o IVA das compras, como a limpeza ou os móveis, fica como custo.
Se passar 18.750 € no ano em curso, perde a isenção e cobra IVA a partir desse momento.

Question 4

Que taxa de IVA se aplica ao alojamento local?

Accepted Answer

No continente, 6% sobre o preço da estadia, com o pequeno-almoço quando não é faturado à parte. A taxa de limpeza cobrada com a estadia também leva 6%, segundo a AT. Nos Açores e na Madeira, as regiões fixam taxas próprias, mais baixas.
No FIZ, cada linha da fatura tem a sua própria taxa de IVA.

Question 5

Como se tributa o alojamento local no IRS?

Accepted Answer

O alojamento local é rendimento da categoria B. No regime simplificado, conta 35% do que fatura num apartamento ou numa moradia, 50% numa área de contenção definida pela câmara e 15% em quartos ou num estabelecimento de hospedagem. Com 24.000 € de estadias num apartamento, o IRS calcula-se sobre 8.400 €.
Com o coeficiente de 35%, as despesas da atividade devem chegar a 15% do que fatura. Contam as faturas da atividade no e-Fatura, um valor fixo que a lei já considera e 4% do valor patrimonial tributário do imóvel, se for seu. Abaixo dos 15%, a diferença é acrescentada ao rendimento tributável; o FIZ mostra quanto falta.
No ano em que abre atividade, o coeficiente de 35% desce 50%, e no ano seguinte 25%, se nesses anos não receber salário nem pensão e não tiver cessado atividade nos cinco anos anteriores.

Question 6

Tenho de passar fatura das reservas do Airbnb?

Accepted Answer

Sim. Cada estadia tem a sua fatura, emitida ao hóspede, também quando a reserva e o pagamento passam pelo Airbnb ou pelo Booking. A comissão é outra fatura, que a plataforma lhe passa a si.
A fatura simplificada serve nas estadias de valor até 100 €; com a isenção de IVA, sem limite.
Quando o Airbnb ou o Booking faturam a comissão a partir de outro país da UE, sem IVA, aplica-se a autoliquidação. Com IVA nas estadias, esse IVA declara-se e deduz-se na mesma declaração: o saldo é 0 €. Com a isenção de IVA, é declarado e pago, sem dedução.
No FIZ, emite a fatura de cada estadia, e a fatura da comissão entra nas despesas quando a reencaminha para o endereço @fiz.co que o FIZ lhe dá ou a carrega em PDF.

Question 7

Quem tem alojamento local paga Seg. Social?

Accepted Answer

Num apartamento ou numa moradia, o alojamento local fica fora da Seg. Social. Quem só tem este rendimento como independente fica fora do regime; quem tem outra atividade por conta própria contribui só pelos rendimentos dessa atividade.
Em quartos ou num estabelecimento de hospedagem, a Seg. Social conta 20% do que fatura, e a base mensal é um terço desse valor do trimestre. A taxa é 21,4%, ou 25,2% se declarar à Seg. Social que é empresário em nome individual só com atividade comercial ou industrial.

Question 8

O que muda quando o alojamento local é de uma empresa?

Accepted Answer

O CAE, o IVA e as regras das faturas ficam iguais. A empresa paga IRC sobre o lucro e tem contabilidade organizada, com um contabilista certificado; no regime simplificado do IRC, conta 35% das estadias num apartamento ou numa moradia, ou 50% numa área de contenção. No FIZ, o contabilista certificado da empresa confirma a declaração de IVA com um clique e o FIZ submete‑a à AT.

Código do IRC, art. 86.º‑A (Abre numa nova janela)art. 86.º‑B (Abre numa nova janela)Código do IRC, art. 123.º (Abre numa nova janela)Estatuto da OCC, art. 10.º (Abre numa nova janela)

Faturas, pagamentos e impostos para alojamento local

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Perguntas frequentes sobre alojamento local

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