Счета, оплаты и налоги для сдачи жилья туристам (alojamento local)

Для квартиры или дома используется CAE 55201, «Alojamento mobilado para turistas». Код одинаковый в CAE-Rev.4, действующей с 2025 года, и в CAE-Rev.3.

В CAE-Rev.4 у гостевых домов (estabelecimentos de hospedagem) код 55204, у хостелов 55205.

Да, если у вас нет освобождения: на проживание начисляется IVA 6% на континенте. Если выручка за прошлый год не больше 15 000 € или в год открытия вы ожидаете не больше этой суммы, можно выставлять счета без IVA; тогда IVA по покупкам, например за уборку или мебель, остаётся расходом.

На континенте 6% от цены проживания, вместе с завтраком, если он не выставляется отдельно. Плата за уборку, которая берётся вместе с проживанием, по позиции AT тоже облагается по 6%. На Азорах и Мадейре регионы устанавливают свои, более низкие ставки.

В FIZ у каждой строки счёта своя ставка IVA.

Доход от alojamento local относится к категории B. В упрощённом режиме считается 35% выручки за квартиру или дом, 50% в зоне ограничения (área de contenção), которую определяет мэрия, и 15% за комнаты или гостевой дом (estabelecimento de hospedagem). При 20 000 € за проживание в квартире IRS считается с 7 000 €.

При коэффициенте 35% расходы бизнеса должны составлять не меньше 15% выручки. Учитываются счета бизнеса в e‑Fatura, фиксированная сумма, которую закон засчитывает сам, и 4% кадастровой стоимости (valor patrimonial tributário) жилья, если оно ваше. Если сумма меньше 15%, разница добавляется к облагаемому доходу. FIZ показывает, сколько осталось до 15%.

В год открытия деятельности коэффициент 35% снижается на 50%, в следующем году на 25%, если в эти годы у вас нет зарплаты или пенсии и вы не закрывали деятельность в предыдущие пять лет.

Да. За каждое проживание выставляется счёт гостю, в том числе когда бронирование и оплата проходят через Airbnb или Booking. Комиссия идёт отдельным счётом, который платформа выставляет вам.

В FIZ вы выставляете счёт за каждое проживание, а счёт за комиссию попадает в расходы, когда вы пересылаете его по email или загружаете в PDF.

Сдача квартиры или дома туристам не облагается взносами в Seg. Social. Если это ваш единственный доход как ИП, вы не входите в режим взносов; если есть другая деятельность как ИП, взносы платятся только с её доходов.

За комнаты или гостевой дом (estabelecimento de hospedagem) Seg. Social учитывает 20% выручки, а месячная база составляет треть этой суммы за квартал. Ставка 21,4% для trabalhadores independentes и 25,2% для empresários em nome individual.

CAE, IVA и правила счетов остаются те же. Компания платит IRC с прибыли и ведёт полноценный учёт (contabilidade organizada) с сертифицированным бухгалтером; в упрощённом режиме IRC считается 35% от выручки за квартиру или дом. В FIZ Max сертифицированный бухгалтер компании подтверждает декларацию IVA одним кликом, а FIZ подаёт её в AT.