Счета, оплаты и налоги для сдачи жилья туристам (alojamento local)

Для квартиры или дома используется CAE 55201, «Alojamento mobilado para turistas». Код одинаковый в CAE-Rev.4, действующей с 2025 года, и в CAE-Rev.3.

В CAE-Rev.4 у гостевых домов (estabelecimentos de hospedagem) код 55204, у хостелов 55205.

Декрет-закон 9/2025 (CAE-Rev.4) (Откроется в новом окне) ·Декрет-закон 381/2007 (CAE-Rev.3) (Откроется в новом окне)

Перед началом работы жильё регистрируют в Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL): предварительное уведомление подаётся в мэрию через Balcão Único Eletrónico. Регистрационный номер указывается в объявлениях, а у владельца есть страховка гражданской ответственности.

Декрет-закон 128/2014, ст. 5, 13‑A и 17 (Откроется в новом окне)

Да, если у вас нет освобождения: на проживание начисляется IVA 6% на континенте. Если выручка за прошлый год не больше 15 000 € или в год открытия вы ожидаете не больше этой суммы, можно выставлять счета без IVA; тогда IVA по покупкам, например за уборку или мебель, остаётся расходом.

Если в текущем году выручка превысит 18 750 €, вы теряете освобождение и с этого момента начисляете IVA.

Кодекс IVA, ст. 18 (Откроется в новом окне) ·Lista I, verba 2.17 (Откроется в новом окне) ·Informação vinculativa 29462 (Откроется в новом окне) ·Кодекс IVA, ст. 53 (Откроется в новом окне) ·ст. 58 (Откроется в новом окне)

На континенте 6% от цены проживания, вместе с завтраком, если он не выставляется отдельно. Плата за уборку, которая берётся вместе с проживанием, по позиции AT тоже облагается по 6%. На Азорах и Мадейре регионы устанавливают свои, более низкие ставки.

В FIZ у каждой строки счёта своя ставка IVA.

Кодекс IVA, ст. 18 (Откроется в новом окне) ·Lista I, verba 2.17 (Откроется в новом окне) ·Informação vinculativa 29462 (Откроется в новом окне)

Доход от alojamento local относится к категории B. В упрощённом режиме считается 35% выручки за квартиру или дом, 50% в зоне ограничения (área de contenção), которую определяет мэрия, и 15% за комнаты или гостевой дом (estabelecimento de hospedagem). При 24 000 € за проживание в квартире IRS считается с 8 400 €.

При коэффициенте 35% расходы бизнеса должны составлять не меньше 15% выручки. Учитываются счета бизнеса в e‑Fatura, фиксированная сумма, которую засчитывает закон, и 4% кадастровой стоимости (valor patrimonial tributário) жилья, если оно ваше. Если сумма меньше 15%, разница добавляется к облагаемому доходу. FIZ показывает, сколько осталось до 15%.

В год открытия деятельности коэффициент 35% снижается на 50%, в следующем году на 25%, если в эти годы у вас нет зарплаты или пенсии и вы не закрывали деятельность в предыдущие пять лет.

Кодекс IRS, ст. 28 (Откроется в новом окне) ·ст. 31 (Откроется в новом окне)

Да. За каждое проживание выставляется счёт гостю, в том числе когда бронирование и оплата проходят через Airbnb или Booking. Комиссия идёт отдельным счётом, который платформа выставляет вам.

Упрощённый счёт подходит для проживания стоимостью до 100 €; при освобождении от IVA без ограничения.

Когда Airbnb или Booking выставляют счёт за комиссию из другой страны ЕС без IVA, применяется autoliquidação. Если вы начисляете IVA за проживание, этот IVA декларируется и вычитается в той же декларации: итог 0 €. При освобождении от IVA он декларируется и уплачивается, без вычета.

В FIZ вы выставляете счёт за каждое проживание, а счёт за комиссию попадает в расходы, когда вы пересылаете его на выделенный вам адрес @fiz.co или загружаете в PDF.

Кодекс IVA, ст. 29 (Откроется в новом окне) ·ст. 40 (Откроется в новом окне) ·Кодекс IVA, ст. 2 (Откроется в новом окне) ·ст. 6 (Откроется в новом окне)

Сдача квартиры или дома туристам не облагается взносами в Seg. Social. Если это ваш единственный доход как ИП, вы не входите в режим взносов; если есть другая деятельность как ИП, взносы платятся только с её доходов.

За комнаты или гостевой дом (estabelecimento de hospedagem) Seg. Social учитывает 20% выручки, а месячная база составляет треть этой суммы за квартал. Ставка 21,4% или 25,2%, если вы заявили в Seg. Social, что вы empresário em nome individual только с коммерческой или промышленной деятельностью.

Кодекс о взносах, ст. 139 (Откроется в новом окне) ·ст. 162 (Откроется в новом окне) ·Практическое руководство Seg. Social (Откроется в новом окне)

CAE, IVA и правила счетов остаются те же. Компания платит IRC с прибыли и ведёт полноценный учёт (contabilidade organizada) с сертифицированным бухгалтером; в упрощённом режиме IRC считается 35% от выручки за квартиру или дом, или 50% в зоне ограничения (área de contenção). В FIZ сертифицированный бухгалтер компании подтверждает декларацию IVA одним кликом, а FIZ подаёт её в AT.

Кодекс IRC, ст. 86‑A (Откроется в новом окне) ·ст. 86‑B (Откроется в новом окне) ·Кодекс IRC, ст. 123 (Откроется в новом окне) ·Устав OCC, ст. 10 (Откроется в новом окне)