Рахунки, оплати й податки для здавання житла туристам (alojamento local)

Для квартири чи будинку використовується CAE 55201, «Alojamento mobilado para turistas». Код однаковий у CAE-Rev.4, чинній з 2025 року, і в CAE-Rev.3.

У CAE-Rev.4 гостьові будинки (estabelecimentos de hospedagem) мають код 55204, а хостели 55205.

Декрет-закон 9/2025 (CAE-Rev.4) (Відкриється в новому вікні) ·Декрет-закон 381/2007 (CAE-Rev.3) (Відкриється в новому вікні)

Перед початком роботи житло реєструють у Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL): попереднє повідомлення подається до мерії через Balcão Único Eletrónico. Реєстраційний номер зазначають в оголошеннях, а власник має страхування цивільної відповідальності.

Декрет-закон 128/2014, ст. 5, 13‑A і 17 (Відкриється в новому вікні)

Так, якщо у вас немає звільнення: на проживання нараховується IVA 6% на континенті. Якщо виручка за минулий рік не більше 15 000 € або в рік відкриття ви очікуєте не більше цієї суми, можна виставляти рахунки без IVA; тоді IVA за покупками, наприклад за прибирання чи меблі, залишається витратою.

Якщо в поточному році виручка перевищить 18 750 €, ви втрачаєте звільнення й з цього моменту нараховуєте IVA.

Кодекс IVA, ст. 18 (Відкриється в новому вікні) ·Lista I, verba 2.17 (Відкриється в новому вікні) ·Informação vinculativa 29462 (Відкриється в новому вікні) ·Кодекс IVA, ст. 53 (Відкриється в новому вікні) ·ст. 58 (Відкриється в новому вікні)

На континенті 6% від ціни проживання, разом зі сніданком, якщо він не виставляється окремо. Плата за прибирання, яку беруть разом із проживанням, за позицією AT теж оподатковується за ставкою 6%. На Азорських островах і Мадейрі регіони встановлюють свої, нижчі ставки.

У FIZ кожен рядок рахунку має власну ставку IVA.

Кодекс IVA, ст. 18 (Відкриється в новому вікні) ·Lista I, verba 2.17 (Відкриється в новому вікні) ·Informação vinculativa 29462 (Відкриється в новому вікні)

Дохід від alojamento local належить до категорії B. На спрощеному режимі враховують 35% виручки за квартиру чи будинок, 50% у зоні обмеження (área de contenção), яку визначає мерія, і 15% за кімнати або гостьовий будинок (estabelecimento de hospedagem). З 24 000 € за проживання у квартирі IRS рахують із 8 400 €.

З коефіцієнтом 35% витрати бізнесу мають становити щонайменше 15% виручки. Враховуються рахунки бізнесу в e‑Fatura, фіксована сума, яку зараховує закон, і 4% кадастрової вартості (valor patrimonial tributário) житла, якщо воно ваше. Якщо сума менша за 15%, різниця додається до оподатковуваного доходу. FIZ показує, скільки залишилося до 15%.

У рік відкриття діяльності коефіцієнт 35% знижується на 50%, у наступному році на 25%, якщо в ці роки ви не отримуєте зарплати чи пенсії і не закривали діяльність у попередні п’ять років.

Кодекс IRS, ст. 28 (Відкриється в новому вікні) ·ст. 31 (Відкриється в новому вікні)

Так. За кожне проживання виставляється рахунок гостю, зокрема коли бронювання й оплата проходять через Airbnb або Booking. Комісія йде окремим рахунком, який платформа виставляє вам.

Спрощений рахунок підходить для проживання вартістю до 100 €; у разі звільнення від IVA без обмеження.

Коли Airbnb або Booking виставляють рахунок за комісію з іншої країни ЄС без IVA, застосовується autoliquidação. Якщо ви нараховуєте IVA за проживання, цей IVA декларується й відраховується в тій самій декларації: підсумок 0 €. У разі звільнення від IVA він декларується й сплачується, без відрахування.

У FIZ ви виставляєте рахунок за кожне проживання, а рахунок за комісію потрапляє у витрати, коли ви пересилаєте його на виділену вам адресу @fiz.co або завантажуєте в PDF.

Кодекс IVA, ст. 29 (Відкриється в новому вікні) ·ст. 40 (Відкриється в новому вікні) ·Кодекс IVA, ст. 2 (Відкриється в новому вікні) ·ст. 6 (Відкриється в новому вікні)

Здавання квартири чи будинку туристам не обкладається внесками до Seg. Social. Якщо це ваш єдиний дохід як самозайнятого, ви не входите до режиму внесків; якщо є інша діяльність як самозайнятого, внески сплачуються лише з її доходів.

За кімнати або гостьовий будинок (estabelecimento de hospedagem) Seg. Social враховує 20% виручки, а місячна база становить третину цієї суми за квартал. Ставка 21,4% або 25,2%, якщо ви заявили в Seg. Social, що ви empresário em nome individual лише з комерційною чи промисловою діяльністю.

Кодекс про внески, ст. 139 (Відкриється в новому вікні) ·ст. 162 (Відкриється в новому вікні) ·Практичний посібник Seg. Social (Відкриється в новому вікні)

CAE, IVA і правила рахунків залишаються ті самі. Компанія сплачує IRC з прибутку й веде повний облік (contabilidade organizada) із сертифікованим бухгалтером; на спрощеному режимі IRC враховують 35% від виручки за квартиру чи будинок, або 50% у зоні обмеження (área de contenção). У FIZ сертифікований бухгалтер компанії підтверджує декларацію IVA одним кліком, і FIZ подає її до AT.

Кодекс IRC, ст. 86‑A (Відкриється в новому вікні) ·ст. 86‑B (Відкриється в новому вікні) ·Кодекс IRC, ст. 123 (Відкриється в новому вікні) ·Статут OCC, ст. 10 (Відкриється в новому вікні)