Factures, paiements et impôts pour la location saisonnière (alojamento local)

Dans un appartement ou une maison, l’alojamento local utilise le CAE 55201, « Alojamento mobilado para turistas ». Le code est le même dans la CAE-Rev.4, en vigueur depuis 2025, et dans la CAE-Rev.3.

Dans la CAE-Rev.4, les maisons d’hôtes (estabelecimentos de hospedagem) ont le 55204, et les auberges de jeunesse le 55205.

Décret-loi 9/2025 (CAE-Rev.4) (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre) ·Décret-loi 381/2007 (CAE-Rev.3) (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Avant de commencer, le logement est enregistré au Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), par déclaration préalable à la mairie sur le Balcão Único Eletrónico. Le numéro d’enregistrement figure dans les annonces, et l’exploitant garde une assurance de responsabilité civile.

Décret-loi 128/2014, art. 5, 13‑A et 17 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Oui, sauf exonération : les séjours portent l’IVA à 6 % sur le continent. Si vous avez facturé jusqu’à 15 000 € l’année précédente, ou prévoyez ce montant l’année où vous démarrez, vous pouvez facturer sans IVA ; l’IVA de vos achats, comme le ménage ou les meubles, reste alors un coût.

Au-delà de 18 750 € dans l’année en cours, vous perdez l’exonération et facturez l’IVA à partir de ce moment.

Code de l’IVA, art. 18 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre) ·Lista I, verba 2.17 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre) ·Informação vinculativa 29462 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre) ·Code de l’IVA, art. 53 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre) ·art. 58 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Sur le continent, 6 % sur le prix du séjour, petit-déjeuner compris s’il n’est pas facturé à part. Les frais de ménage facturés avec le séjour sont aussi à 6 %, selon l’AT. Aux Açores et à Madère, les régions fixent leurs propres taux, plus bas.

Dans FIZ, chaque ligne de la facture a son propre taux d’IVA.

Code de l’IVA, art. 18 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre) ·Lista I, verba 2.17 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre) ·Informação vinculativa 29462 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre)

L’alojamento local est un revenu de catégorie B. En régime simplifié, 35 % de ce que vous facturez pour un appartement ou une maison comptent, 50 % dans une zone de restriction (área de contenção) fixée par la mairie et 15 % pour des chambres ou une maison d’hôtes (estabelecimento de hospedagem). Avec 24 000 € de séjours dans un appartement, l’IRS se calcule sur 8 400 €.

Avec le coefficient de 35 %, vos dépenses professionnelles doivent atteindre 15 % de votre chiffre d’affaires. Comptent les factures professionnelles sur e‑Fatura, un montant fixe déjà prévu par la loi et 4 % de la valeur fiscale (valor patrimonial tributário) du logement, s’il vous appartient. Si le total est inférieur à 15 %, la différence s’ajoute au revenu imposable ; FIZ indique combien il reste.

L’année d’ouverture de l’activité, le coefficient de 35 % baisse de 50 %, et l’année suivante de 25 %, si vous ne percevez ni salaire ni pension ces années-là et n’avez cessé aucune activité dans les cinq années précédentes.

Code de l’IRS, art. 28 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre) ·art. 31 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Oui. Chaque séjour a sa facture, émise au client, aussi quand la réservation et le paiement passent par Airbnb ou Booking. La commission est une autre facture, que la plateforme vous adresse.

La facture simplifiée suffit pour les séjours jusqu’à 100 € ; avec l’exonération d’IVA, sans limite.

Quand Airbnb ou Booking facturent leur commission depuis un autre pays de l’UE, sans IVA, l’autoliquidação s’applique. Si vous facturez l’IVA sur les séjours, cette IVA est déclarée et déduite dans la même déclaration : le solde est de 0 €. Avec l’exonération d’IVA, elle est déclarée et payée, sans déduction.

Dans FIZ, vous émettez la facture de chaque séjour, et la facture de commission rejoint vos dépenses quand vous la transférez à l’adresse @fiz.co que FIZ vous attribue ou la téléversez en PDF.

Code de l’IVA, art. 29 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre) ·art. 40 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre) ·Code de l’IVA, art. 2 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre) ·art. 6 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Dans un appartement ou une maison, l’alojamento local est hors de la Seg. Social. Si c’est votre seul revenu d’indépendant, vous êtes hors du régime ; avec une autre activité indépendante, vous cotisez seulement sur les revenus de celle-ci.

Pour des chambres ou une maison d’hôtes (estabelecimento de hospedagem), la Seg. Social compte 20 % de votre chiffre d’affaires, et la base mensuelle est un tiers de ce montant du trimestre. Le taux est de 21,4 %, ou de 25,2 % si vous déclarez à la Seg. Social être empresário em nome individual avec une activité uniquement commerciale ou industrielle.

Code des cotisations, art. 139 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre) ·art. 162 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre) ·Guide pratique de la Seg. Social (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Le CAE, l’IVA et les règles de facturation restent les mêmes. La société paie l’IRC sur son bénéfice et tient une comptabilité complète (contabilidade organizada), avec un comptable certifié ; dans le régime simplifié de l’IRC, 35 % des séjours dans un appartement ou une maison comptent, ou 50 % dans une área de contenção. Dans FIZ, le comptable certifié de la société confirme la déclaration d’IVA en un clic et FIZ la dépose auprès de l’AT.

Code de l’IRC, art. 86‑A (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre) ·art. 86‑B (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre) ·Code de l’IRC, art. 123 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre) ·Statut de l’OCC, art. 10 (S’ouvre dans une nouvelle fenêtre)