Facturas, pagos e impuestos para el alquiler turístico (alojamento local)

En un piso o una casa, el alojamento local usa el CAE 55201, «Alojamento mobilado para turistas». El código es el mismo en la CAE-Rev.4, vigente desde 2025, y en la CAE-Rev.3.

En la CAE-Rev.4, las casas de huéspedes (estabelecimentos de hospedagem) tienen el 55204, y los hostels el 55205.

Decreto-ley 9/2025 (CAE-Rev.4) (Se abre en una ventana nueva) ·Decreto-ley 381/2007 (CAE-Rev.3) (Se abre en una ventana nueva)

Antes de empezar, el alojamiento se registra en el Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), mediante comunicación previa al ayuntamiento en el Balcão Único Eletrónico. El número de registro aparece en los anuncios, y el titular mantiene un seguro de responsabilidad civil.

Decreto-ley 128/2014, arts. 5, 13‑A y 17 (Se abre en una ventana nueva)

Sí, salvo que tenga la exención: las estancias llevan IVA al 6 % en el continente. Quien facturó hasta 15.000 € el año anterior, o prevé esa cifra el año en que empieza, puede facturar sin IVA; en ese caso, el IVA de las compras, como la limpieza o los muebles, queda como coste.

Si supera 18.750 € en el año en curso, pierde la exención y cobra IVA desde ese momento.

Código del IVA, art. 18 (Se abre en una ventana nueva) ·Lista I, verba 2.17 (Se abre en una ventana nueva) ·Informação vinculativa 29462 (Se abre en una ventana nueva) ·Código del IVA, art. 53 (Se abre en una ventana nueva) ·art. 58 (Se abre en una ventana nueva)

En el continente, el 6 % sobre el precio de la estancia, con el desayuno cuando no se factura aparte. La tarifa de limpieza cobrada con la estancia también lleva el 6 %, según la AT. En las Azores y Madeira, las regiones fijan sus propios tipos, más bajos.

En FIZ, cada línea de la factura tiene su propio tipo de IVA.

Código del IVA, art. 18 (Se abre en una ventana nueva) ·Lista I, verba 2.17 (Se abre en una ventana nueva) ·Informação vinculativa 29462 (Se abre en una ventana nueva)

El alojamento local es rendimiento de la categoría B. En régimen simplificado, cuenta el 35 % de lo que factura en un piso o una casa, el 50 % en una zona de contención (área de contenção) fijada por el ayuntamiento y el 15 % en habitaciones o en una casa de huéspedes (estabelecimento de hospedagem). Con 24.000 € de estancias en un piso, el IRS se calcula sobre 8.400 €.

Con el coeficiente del 35 %, los gastos de la actividad deben llegar al 15 % de lo que factura. Cuentan las facturas de la actividad en e‑Fatura, un importe fijo que la ley ya tiene en cuenta y el 4 % del valor patrimonial tributário del inmueble, si es suyo. Si la suma es inferior al 15 %, la diferencia se añade al rendimiento sujeto a impuesto; FIZ muestra cuánto falta.

El año en que abre la actividad, el coeficiente del 35 % baja un 50 %, y el año siguiente un 25 %, si esos años no cobra salario ni pensión y no ha cesado ninguna actividad en los cinco años anteriores.

Código del IRS, art. 28 (Se abre en una ventana nueva) ·art. 31 (Se abre en una ventana nueva)

Sí. Cada estancia tiene su factura, emitida al huésped, también cuando la reserva y el pago pasan por Airbnb o Booking. La comisión es otra factura, que la plataforma le emite a usted.

La factura simplificada sirve en las estancias de hasta 100 €; con la exención de IVA, sin límite.

Cuando Airbnb o Booking facturan la comisión desde otro país de la UE, sin IVA, se aplica la autoliquidação. Si cobra IVA en las estancias, ese IVA se declara y se deduce en la misma declaración: el saldo es 0 €. Con la exención de IVA, se declara y se paga, sin deducción.

En FIZ, emite la factura de cada estancia, y la factura de la comisión entra en los gastos cuando la reenvía a la dirección @fiz.co que FIZ le asigna o la sube en PDF.

Código del IVA, art. 29 (Se abre en una ventana nueva) ·art. 40 (Se abre en una ventana nueva) ·Código del IVA, art. 2 (Se abre en una ventana nueva) ·art. 6 (Se abre en una ventana nueva)

En un piso o una casa, el alojamento local queda fuera de la Seg. Social. Si es su único rendimiento como autónomo, queda fuera del régimen; si tiene otra actividad como autónomo, cotiza solo por los rendimientos de esa actividad.

En habitaciones o en una casa de huéspedes (estabelecimento de hospedagem), la Seg. Social cuenta el 20 % de lo que factura, y la base mensual es un tercio de ese importe del trimestre. El tipo es el 21,4 %, o el 25,2 % si declara a la Seg. Social que es empresário em nome individual solo con actividad comercial o industrial.

Código Contributivo, art. 139 (Se abre en una ventana nueva) ·art. 162 (Se abre en una ventana nueva) ·Guía práctica de la Seg. Social (Se abre en una ventana nueva)

El CAE, el IVA y las reglas de las facturas siguen igual. La empresa paga IRC sobre el beneficio y lleva contabilidade organizada, con un contable certificado; en el régimen simplificado del IRC, cuenta el 35 % de las estancias en un piso o una casa, o el 50 % en un área de contenção. En FIZ, el contable certificado de la empresa confirma la declaración de IVA con un clic y FIZ la presenta ante la AT.

Código del IRC, art. 86‑A (Se abre en una ventana nueva) ·art. 86‑B (Se abre en una ventana nueva) ·Código del IRC, art. 123 (Se abre en una ventana nueva) ·Estatuto de la OCC, art. 10 (Se abre en una ventana nueva)