Faturas, pagamentos e impostos para alojamento local

Num apartamento ou numa moradia, o alojamento local usa o CAE 55201, «Alojamento mobilado para turistas». O código é o mesmo na CAE-Rev.4, em vigor desde 2025, e na CAE-Rev.3.

Na CAE-Rev.4, os estabelecimentos de hospedagem têm o 55204, e os hostels o 55205.

Sim, se não tiver a isenção: as estadias levam IVA a 6% no continente. Quem faturou até 15.000 € no ano anterior, ou prevê esse valor no ano em que começa, pode faturar sem IVA; nesse caso, o IVA das compras, como a limpeza ou os móveis, fica como custo.

No continente, 6% sobre o preço da estadia, com o pequeno-almoço quando não é faturado à parte. A taxa de limpeza cobrada com a estadia também leva 6%, segundo a AT. Nos Açores e na Madeira, as regiões fixam taxas próprias, mais baixas.

No FIZ, cada linha da fatura tem a sua própria taxa de IVA.

O alojamento local é rendimento da categoria B. No regime simplificado, conta 35% do que fatura num apartamento ou numa moradia, 50% numa área de contenção definida pela câmara e 15% em quartos ou num estabelecimento de hospedagem. Com 20.000 € de estadias num apartamento, o IRS calcula‑se sobre 7.000 €.

Com o coeficiente de 35%, as despesas da atividade devem chegar a 15% do que fatura. Contam as faturas da atividade no e‑Fatura, um valor fixo que a lei já considera e 4% do valor patrimonial tributário do imóvel, se for seu. Abaixo dos 15%, a diferença é acrescentada ao rendimento tributável; o FIZ mostra quanto falta.

No ano em que abre atividade, o coeficiente de 35% desce 50%, e no ano seguinte 25%, se nesses anos não receber salário nem pensão e não tiver cessado atividade nos cinco anos anteriores.

Sim. Cada estadia tem a sua fatura, emitida ao hóspede, também quando a reserva e o pagamento passam pelo Airbnb ou pelo Booking. A comissão é outra fatura, que a plataforma lhe passa a si.

No FIZ, emite a fatura de cada estadia, e a fatura da comissão entra nas despesas quando a reencaminha por email ou a carrega em PDF.

Num apartamento ou numa moradia, o alojamento local fica fora da Seg. Social. Quem só tem este rendimento como independente fica fora do regime; quem tem outra atividade por conta própria contribui só pelos rendimentos dessa atividade.

Em quartos ou num estabelecimento de hospedagem, a Seg. Social conta 20% do que fatura, e a base mensal é um terço desse valor do trimestre. A taxa é 21,4% para trabalhadores independentes e 25,2% para empresários em nome individual.

O CAE, o IVA e as regras das faturas ficam iguais. A empresa paga IRC sobre o lucro e tem contabilidade organizada, com um contabilista certificado; no regime simplificado do IRC, conta 35% das estadias num apartamento ou numa moradia. No FIZ Max, o contabilista certificado da empresa confirma a declaração de IVA com um clique e o FIZ submete‑a à AT.